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Ein Wohnungseigentumsverwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden, wenn die Gefahr von Interessenkollisionen, die bereits bei seiner Bestellung in der Teilungserklärung durch die wirtschaftliche Identität mit dem Bauträger angelegt ist, sich in der Weise konkretisiert, daß die Wohnungseigentümer Verwaltungsmaßnahmen im Hinblick auf die gemeinschaftliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen treffen wollen.

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OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 17/04 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 08. April 2004 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 16. Dezember 2003 gegen den Beschluß der 9. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 21. Oktober 2003

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren dritter Instanz nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 3.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 2) bis 10) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die durch die Teilungserklärung der Beteiligten 10) vom 14.02.2001 (UR-Nr. ... Notar P in B) begründet worden ist. Die Beteiligte zu 10) ist weiterhin Eigentümerin von 10 der insgesamt 18 Eigentumswohnungen. Geschäftsführerin der Beteiligten zu 10) ist die Beteiligte zu 1), die unter der einzelkaufmännischen Firma X Verwaltung von Immobilien Wohnungseigentumsverwaltungen durchführt. Diese Firma ist in Ziff. V der Teilungserklärung für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Anlage bestellt worden, und zwar mit der aus dem mitbeurkundeten Verwaltervertrag ersichtlichen Maßgabe, daß ihre Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt worden ist.

Auf Verlangen der übrigen Miteigentümer führte die Beteiligte zu 1) am 04.04.2003 eine Eigentümerversammlung durch. Zu Tagesordnungspunkt 1 wurde Herr K mehrheitlich zum Versammlungsleiter bestellt. Zu Tagesordnungspunkt 2 gab der Ehemann der Beteiligten zu 1) als deren Vertreter einen Rechenschaftsbericht ab, in dem er eingangs erläuterte, die von ihm in seiner Eigenschaft als Vertreter der Bauträgerin und dem Miteigentümer L in dem Abnahmeprotokoll vom 23.01.2003 aufgeführten Baumängel seien zwischenzeitlich bis auf wenige Beanstandungen behoben. Zwischenzeitlich von den Wohnungseigentümern gerügte Feuchtigkeitsschäden in den Häusern N-str. 82 und 84 seien auf Baufeuchtigkeit zurückzuführen, die jedoch austrockne. Weitere Einzelheiten der Erörterungen zu diesem Punkt sind zwischen den Beteiligten streitig. Zu Tagesordnungspunkt 3 wurde sodann mehrheitlich der Beschluß gefaßt, die Beteiligte zu 1) aus wichtigem Grund als Verwalterin abzuberufen. Anschließend wurde zu Tagesordnungspunkt 4 der Beteiligte zu 11) mehrheitlich zum neuen Verwalter bestellt.

Die Beteiligte zu 1) hat mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 30.04.2003 bei dem Amtsgericht beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat sie im wesentlichen geltend gemacht, ein wichtiger Grund zur Abberufung liege nicht vor. Die Bauträgerin habe sich in den Monaten vor der Eigentümerversammlung intensiv um die Durchführung von Mängelbeseitigungen am Objekt bemüht. Die Beurteilung ihres Ehemannes in der Eigentümerversammlung beruhe zuverlässig auf rückläufigen Meßwerten über Feuchtigkeit in dem betroffenen Kalksandsteinmauerwerk. Entgegen der Darstellung in der Versammlungsniederschrift habe ihr Ehemann sich keinesfalls geweigert, ein Beweissicherungsverfahren zur Klärung der Ursachen durchzuführen. Er habe sich vielmehr darauf beschränkt, auf die Konsequenz der Einleitung eines solchen Verfahrens, nämlich darauf hinzuweisen, daß keinerlei Maßnahmen an dem Objekt mehr durchgeführt werden könnten, um dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens nicht entgegen zu wirken. Jedenfalls hätte es den Miteigentümern vor einer Abberufungsentscheidung oblegen, zunächst sie, die Beteiligte zu 1), mit der Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens zu beauftragen.

Die Beteiligten zu 2) bis 9) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie sehen die Abberufungsentscheidung durch einen in der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 deutlich gewordenen Interessenkonflikt als gerechtfertigt an. Der Ehemann der Beteiligten zu 1) habe sich unter Hinweis auf die von ihm erwähnten Meßergebnisse der Einsicht verschlossen, daß die von den Wohnungseigentümern gerügten Feuchtigkeitserscheinungen auf von außen in das Gebäude eindringendes Wasser zurückzuführen seien. Er habe sich geweigert, ein von den Wohnungseigentümern angeregtes Beweissicherungsverfahren durchzuführen, und ihnen für den Fall der Einleitung eines solchen Verfahrens die Einstellung sämtlicher Mängelbeseitigungsarbeiten in Aussicht gestellt. Die Abberufung der Beteiligten zu 1) sei im Hinblick auf die personelle Verflechtung zwischen Wohnungseigentumsverwaltung einerseits und Bauträgerin andererseits zur Durchsetzung der berechtigten Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer unumgänglich gewesen. Zwischenzeitlich werde vor dem LG Essen ein Beweissicherungsverfahren durchgeführt.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 30.06.2003 den Beschlußanfechtungsantrag zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß hat die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 11.07.2003 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 21.10.2003 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt und durch den am Schluß der Sitzung verkündeten Beschluß die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1), die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 16.12.2003 bei dem Landgericht eingelegt hat.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, daß ihre sofortige erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts ist zwar nicht rechtsfehlerfrei, erweist sich jedoch aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig (§§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG, 561 ZPO).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Der Verwalter ist nach gefestigter Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG berechtigt, den Beschluß, durch den er aus dem Amt abberufen worden ist, anzufechten. Auf diese Weise wird ihm die Möglichkeit eröffnet, seine durch die Abberufung ggf. zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen (vgl. BGH FGPrax 2002, 205, 206 = NJW 2002, 3240 m.w.N.).

Die Beteiligte zu 1) ist durch die Bestimmung in Ziff. V der Teilungserklärung vom 14.02.2001 in Verbindung mit dem Verwaltervertrag vom selben Tage in der Weise zur Verwalterin bestellt, daß ihre Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt worden ist, eine Regelung, die nach § 26 Abs. 1 S. 3 WEG zulässig ist. Ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH a.a.O.; BayObLGZ 1998, 310, 312 f. = FGPrax 1999, 20; NZM 2000, 341, 342; KG NJW-RR 1994, 402; OLG Düsseldorf NZM 1998, 517; Senat NZM 2002, 295; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26, Rdnr. 166).

Das Landgericht hat einen wichtigen Grund zur Abberufung der Beteiligten zu 1) daraus abgeleitet, sie habe in der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 pflichtwidrig die Wahrnehmung der ihr obliegenden Verwalteraufgaben auf ihren Ehemann übertragen. Darin liege ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 24 Abs. 5 WEG, derzufolge der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung zu führen habe.

Die Tätigkeit des Verwalters ist grundsätzlich an dessen Person gebunden. Er darf sich zwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung durch Hilfspersonen bedienen, seine Befugnisse und Aufgaben aber, wie sich vor allem aus den §§ 675, 613, 664 BGB ergibt, nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen (vgl. die bereits vom Landgericht herangezogene Entscheidung des BayObLG NJW-RR 1997, 1443). Hinsichtlich des vom Verwalter wahrzunehmenden Vorsitzes in der Eigentümerversammlung enthält jedoch die gesetzliche Vorschrift des § 24 Abs. 5 WEG eine Sonderbestimmung. Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung hat der Verwalter nur dann zu führen, wenn diese ein anderes nicht beschließt. Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 ergibt sich indessen, daß zu Tagesordnungspunkt 1 mehrheitlich Herr K zum Versammlungsleiter bestimmt worden ist. Auch der Umstand, daß die Beteiligte zu 1) ihrem Ehemann die Darstellung des Rechenschaftsberichts zu Fragen der Mängelbeseitigung unter Tagesordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung übertragen hat, läßt keine unzulässige Übertragung der Verwaltertätigkeit erkennen. Denn es handelt sich um die Beurteilung bautechnischer Fragen, deren Überprüfung die Beteiligte zu 1) einem fachkundigen Dritten übertragen durfte. Dann bestehen auch keine Bedenken, diesen Dritten in der Eigentümerversammlung zur Darstellung des Ergebnisses dieser Überprüfung heranzuziehen.

Jedoch liegt unter einem anderen Gesichtspunkt ein wichtiger Grund zur Abberufung der Beteiligten zu 1) vor. Wie bereits das Amtsgericht hält der Senat den Gesichtspunkt der Interessenkollision für ausschlaggebend. Für die Bejahung eines wichtigen Grundes ist die Feststellung einer Verletzung von Verwalterpflichten nicht zwingende Voraussetzung. Entscheidend ist lediglich das Vorliegen besonderer Umstände, die insgesamt das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Beteiligte zu 1) grundlegend erschüttern (vgl. etwa BGH a.a.O.). Die Gefahr einer Interessenkollision ergibt sich hier bereits aus den personellen Verflechtungen zwischen der Bauträgerin einerseits und der Beteiligten zu 1) andererseits. Rechtlich mit Außenwirkung handelnde Person ist jeweils die Beteiligte zu 1) sowohl in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführerin der X (Bauträgerin) als auch als Inhaberin des in der Rechtsform einer einzelkaufmännischen Firma geführten Unternehmens (Verwalterin). Hinsichtlich der Abwicklung der einzelnen Erwerbsverträge können zwischen der Bauträgerin und den Wohnungseigentümern Interessenkonflikte, insbesondere hinsichtlich der Erfüllung von Gewährleistungsansprüchen, entstehen. Die Beteiligte zu 1) hat als Geschäftsführerin der Bauträgerin ausschließlich deren Interessen zu vertreten. Als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ist sie hingegen Treuhänderin fremden Vermögens. Zu ihren Aufgaben gehört insbesondere die Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Anlage (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG); dazu zählt die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Baumängel und - nach entsprechender Beschlußfassung der Eigentümerversammlung - auch die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Die sich bei einer bauträgeridentischen Verwalterbestellung ergebende allgemeine Gefahr von Interessenkollisionen wird allein noch nicht ausreichen, um eine Abberufung aus wichtigem Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 S. 3 WEG rechtfertigen zu können (OLG Köln WE 1997, 427 = WuM 1997, 696). Anders verhält es sich hingegen, wenn weitere gewichtige Umstände hinzutreten, wie etwa einzelne Pflichtverletzungen (OLG Frankfurt OLGZ 1993, 63; BayObLG NJW-RR 1999, 1390). Nachdem der Senat in anderem Zusammenhang (NZM 2002, 295) bereits einen erheblichen Interessenkonflikt für eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses hat ausreichen lassen, muß auch in dem vorliegenden Zusammenhang genügen, daß unabhängig von einer schuldhaften Pflichtverletzung ein konkreter Interessenkonflikt aufgetreten ist, aufgrund dessen den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit der Beteiligten zu 1) nicht zugemutet werden kann. So verhalten sich die Dinge hier:

Die Beteiligten zu 1) bedient sich in erheblichem Umfangs ihres Ehemannes als tatsächlich handelnder Person. Dieser hat am 23.01.2003 für die Bauträgerin handelnd zusammen mit dem Miteigentümer L die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchgeführt. Die Beteiligten zu 1) hat wiederum ihren Ehemann damit beauftragt, nunmehr formell für die Verwalterin handelnd die gerügten Feuchtigkeitsschäden in den Häusern Nr. 82 und 84 zu untersuchen, und zwar mit dem seiner Darstellung nach sicheren Ergebnis, daß es sich nicht etwa um durch Baumängel verursachte Schäden, sondern lediglich um bloße sog. Baufeuchtigkeit handele. Eine solche Vorgehensweise muß zwangsläufig das Mißtrauen der Wohnungseigentümer erwecken. Die spätere Entwicklung hat dieses Mißtrauen bestätigt, nachdem sich - wie die Beteiligte zu 1) im Verfahren dritter Instanz selbst einräumt - herausgestellt hat, daß doch Baumängel die Ursache der Feuchtigkeitsschäden sind. In der Situation der Erörterung der Angelegenheit in der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 kam aus der Interessenposition der Wohnungseigentümer als weitere Maßnahme ersichtlich nur die Einholung eines neutralen Sachverständigengutachtens in Betracht, wobei sich zur Sicherstellung der späteren Verwertbarkeit des Gutachtens im Rahmen einer möglichen prozessualen Auseinandersetzung die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens nach den §§ 485 ff. ZPO anbot. In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob und durch welche Argumentationsweise im einzelnen sich der Ehemann der Beteiligten zu 1) in der Eigentümerversammlung gegen die Durchführung eines solchen Beweissicherungsverfahrens ausgesprochen hat. Entgegen der Darstellung der Beteiligten zu 1) war es für die Wohnungseigentümer, die etwaige Gewährleistungsansprüche offenbar im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung verfolgen wollten, keine realistische Alternative, ausgerechnet sie, die Beteiligte zu 1), zur Durchführung eines solchen Verfahrens zu ermächtigen (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Denn im Hinblick auf die dargestellten personellen Verflechtungen wäre dies auf eine Art Insichprozeß hinausgelaufen, in dessen Rahmen sich die Wohnungseigentümer als Inhaber der Gewährleistungsansprüche praktisch durch den möglichen Anspruchsgegner hätten vertreten lassen müssen. Eine solche Verfahrensweise war den Wohnungseigentümern keinesfalls zuzumuten, zumal in dem Beweissicherungsverfahren regelmäßig die Weichen für eine erfolgreiche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gestellt werden.

Für die Einschätzung des Gewichts der Interessenkollision bleibt ohne Bedeutung, daß die Bauträgerin selbst noch Miteigentümerin verschiedener Wohnungen in der Anlage ist und ihr ggf. Gewährleistungsansprüche gegen ihre Subunternehmer zustehen. Bezogen auf die Erörterung in der Eigentümerversammlung vom 04.04.2003 mußten die Wohnungseigentumserwerber davon ausgehen, daß die Bauträgerin in Bezug auf die geltend gemachten Feuchtigkeitsschäden keine Gewährleistungsansprüche anerkennen wollte und deren Klärung nur über ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren möglich war, wie es anschließend auch durchgeführt worden ist. Die Bestellung eines bauträgeridentischen Erstverwalters führt zwangsläufig dazu, daß die Auseinandersetzung über das Bestehen von Gewährleistungsansprüchen eher zu einem Vertrauensverlust der Wohnungseigentümer führen kann als bei der Bestellung eines neutralen Verwalters. Das Ansinnen der Beteiligten zu 1), die Wohnungseigentümer hätten trotz der bestehenden personellen Verflechtungen zunächst sie mit der Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens beauftragen müssen, zeigt, daß ihr Verständnis für die nachvollziehbaren Interessen der Wohnungseigentümer weniger ausgeprägt ist als für ihre eigenen mit dem Modell der bauträgeridentischen Erstverwalterbestellung verbundenen wirtschaftlichen Interessen.

Da die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg bleibt, entspricht es billigem Ermessen, daß die Beteiligte zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz zu tragen hat (§ 47 S. 1 WEG).

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten (§ 47 S. 2 WEG) hat es hingegen bei dem Grundsatz zu verbleiben, daß die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Umstände, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.

Ende der Entscheidung